sexta-feira, 27 de julho de 2012

DECISÃO LIMINAR PARA OBRIGAR A CONSTRUTORA A ASSINAR O CONTRATO DE FINANCIAMENTO, obtida hoje em benefício aos nossos clientes:


Nesta data de 27/07/2012 obtivemos mais uma decisão contra o império das Construtoras, neste caso nosso cliente, sofre com a atraso da obra e ainda após assinar o contrato de financiamento a construtora PDG tenta obrigá-lo a assinar o TERMO ADITIVO que lhe será mais benéfico alterando assim a data da entrega da obra.

[...]Trata-se de pedido de antecipação de tutela para compelir a ré a firmar contrato de financiamento de bem imóvel que foi negociado entre as partes.
Narra o autor que contratou a compra de um imóvel na planta, tendo sido fixado prazo de entrega em abril de 2012. Referiu que a construtora atrasou a obra, tendo unilateralmente estabelecido novo prazo de entrega para março de 2013, e, em razão desse novo prazo, emitiu um pacto aditivo com aumento do valor do bem, exigindo a assinatura deste para anuir ao financiamento já contratado pelo autor junto à CEF. Alega que o aditivo é abusivo e que não pode ser penalizado pelo atraso na obra, ao qual não deu causa.
É o relato.
Passo a decidir.
Há verossimilhança nas alegações, corroboradas pela documentação juntada, relativa à contratação da compra e venda, ao financiamento e ao pacto aditivo.
Foi comprovado o pagamento de todas as parcelas pactuadas e vencidas até o momento.
O atraso na obra é inequívoco, já que o contrato firmado entre as partes trazia expressamente que o prazo de conclusão da obra era abril de 2012 (fl. 25). Ainda que se cogitasse da possibilidade de atraso tolerável, o fato é que o cronograma da obra foi dilatado em quase um ano, visto que o novo prazo comunicado pela construtora ré seria março de 2013 (fl. 121), o que configura o descumprimento contratual por parte da ré.
Quanto à abusividade do pacto aditivo, entendo que também há verossimilhança. A questão acerca da abusividade dos termos em que a ré pretende a repactuação deverá ser objeto de análise após a cognição plena e exauriente. Contudo, no tocante à abusividade da exigência da assinatura do pacto pelo contratante como condição para a construtora assinar o contrato de financiamento é que constitui abusividade explícita, podendo ser apreciada desde logo, em antecipação de tutela, sede de cognição sumária.
Demonstrada a verossimilhança das alegações, verifica-se que também está presente o requisito do risco de dano irreparável, pois o autor corre o risco de perder o negócio, já que a construtora ameaça rescindir o contrato em hipótese de não ser assinado o aditivo.
A par disso, tem-se que o autor é que está sujeito a sofrer os maiores prejuízos, caso não lhe seja deferida a medida postulada. Já a ré está sujeita apenas a prejuízos de ordem material, que poderão ser devidamente repostos oportunamente, caso reste improcedente a demanda.
Pelo exposto, verificando presentes os requisitos do art. 273, CPC, defiro a antecipação de tutela postulada, para determinar às rés que firmem o contrato de alienação fiduciária do imóvel adquirido pelo autor, junto à CEF (contrato nº 855552150978), no prazo de 5 dias, sob pena de incidência de multa diária de R$ 500,00, consolidada em 30 dias.
Defiro ao autor autorização para depositar judicialmente o valor relativo ao saldo do preço para quitação (R$ 4.750,00). Processo n° 001/1.12.0167108-7

sexta-feira, 20 de julho de 2012

LIMINAR CONGELANDO INCC

Desta forma, levando em conta que o valor correspondente ao saldo devedor está sendo corrigido, sopesando que não há previsão de entrega do imóvel, requer liminarmente o congelamento do saldo devedor, remetendo seu pagamento à data da entrega prevista no contrato (fls. 19).II Para o deferimento da antecipação da tutela, mister que exista prova inequívoca e verossimilhança da alegação, fundado receio de danos irreparáveis ou de difícil reparação, ou fique caracterizado o abuso de direito de defesa ou manifesto propósito protelatório do réu (art. 273, incisos I e II do CPC). No presente caso resta demonstrada a prova inequívoca e verossimilhança das alegações através da aquisição do aludido imóvel, como se vê no contrato de compromisso de compra e venda trazido às fls. 26/27 e 37/66.A propósito, evidencia-se que foi estipulado o mês de agosto de 2011 para entrega das chaves (fls. 27, alínea G), havendo estipulação contratual de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega (fls. 41, cláusula 10, paragrafo 1).Por conseguinte, havendo a informação de que o imóvel não foi entregue até a presente data sem qualquer justificativa apresentada, já tendo, inclusive, ultrapassado o prazo de tolerância estipulado, mostra-se evidente o prejuízo sofrido pelo autor. Além disso, especificamente em relação ao saldo devedor, o qual originariamente era de 130.950,00, restou estipulado que seria atualizado monetariamente pelo INCC até a entrega das chaves, bem como, que seria pago através de financiamento bancário a ser realizado após a entrega das chaves (alínea E.2.2 fls. 27).Ocorre que o autor não está na posse do imóvel, não havendo, ainda, previsão de entrega.Com isso, conclui-se no prejuízo que o autor possa vir a sofrer com a atualização do saldo devedor na forma e a partir das datas contratadas, na medida em que, mesmo estando o autor privado da utilização do imóvel comprado, o crédito da ré está sendo atualizado até data indefinida da entrega do bem.Isto posto, sem prejuízo da análise meritória quanto aos demais pedidos, defiro o pedido de antecipação dos efeitos da tutela para o fim de determinar o congelamento do valor relativo a correção do saldo devedor até o mês anterior previsto para a entrega da imóvel, qual seja, 30 de julho de 2011, considerada a variação do INCC, sob pena de multa que fixo no valor de 50.000,00 (cinquenta mil reais).III Expeça-se mandado de citação para o réu responder, no prazo de quinze dias, sob advertência de se presumirem aceitos como verdadeiros os fatos articulados pelo autor (CPC, art. 285 e 319), ficando, ao mesmo tempo, devidamente intimado da tutela antecipada concedida.

Multa para obra em atraso pode virar lei

O Paraná está mais perto de ter uma lei para dar mais clareza à relação entre consumidores e construtoras, em um momento de alta nas reclamações por parte dos mutuários. O projeto de lei que impõe limite máximo de 180 dias para o atraso na entrega de imóveis comprados na planta foi aprovado na Comissão de Cons­tituição e Justiça (CCJ) da Assembleia Legislativa na semana passada e agora segue na Comissão de Defesa do Consumidor, com a possibilidade de ir a plenário em até 40 dias. Caso aprovada, a nova lei valerá apenas para os lançamentos e não para os empreendimentos já em construção.
A proposta original (14/2012), de autoria do deputado estadual Cesar Silvestri Filho (PPS), recebeu algumas emendas que mudaram a sugestão de tempo limite para o término das obras de 120 dias para 180 dias. A postergação só pode ocorrer, porém, seguida de justificativas. Caso o fornecedor desrespeite o prazo, o projeto prevê multa compensatória no valor correspondente a 2% do valor pago até o momento pelo cliente, além de multa moratória de 0,5% ao mês, também sobre o valor até então pago pelo consumidor. Ambas as penalidades são corrigidas pelo mesmo índice do contrato, segundo o projeto.
Além disso, de acordo com a proposição, o fornecedor deverá encaminhar aos compradores, com intervalo máximo de 120 dias, relatórios informando sobre o andamento das obras.
As emendas do projeto, feitas pelo próprio autor, se referem à clareza das datas. Pela proposta fica convencionado que a data de entrega é o dia em que o mutuário realizou a vistoria final do imóvel. “Essa foi uma sugestão do setor da construção civil, para convencionar a data de entrega. Isso porque o setor alega que depender da parte documental já foge do controle da construtora”, pondera o parlamentar.
A outra emenda feita à proposta está na especificação sobre mudanças na planta. Caso o comprador peça para alterar o projeto, ele deve repactuar com a construtora um novo prazo para a entrega. “O projeto foi aprovado com unanimidade na CCJ na última terça-feira, com emendas feitas por mim mesmo, com sugestões de pessoas que se interessaram pelo projeto e do setor da construção civil. Nada impede, porém, que novas mudanças sejam feitas no plenário”, lembra Silvestri Filho.
Fiscalização
No fim do ano passado, o Ministério Público de São Paulo firmou um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) com o Sindicato da Habitação (Secovi) para definir regras mais claras entre construtora e consumidor. No estado, o MP-PR tem TACs individuais com cada construtora, no que diz respeito à oferta publicitária de imóveis. Já para apurar irregularidades em imóveis oferecidos na capital, a Promotoria de Justiça de Defesa do Consumidor de Curitiba realiza investigações em relação a danos causados por construtoras de todos os portes que atuam na cidade, como atraso na entrega de todo o condomínio ou defeitos que atinjam todos os mutuários.
Nesses casos, a lei legitima o MP para atuar em duas frentes: a do ressarcimento e recuperação dos danos causados ao consumidor e a garantia da sua segurança.
A Caixa Econômica Fe­deral, maior financiadora de construção de imóveis no país, mantém diálogo com as construtoras para evitar que haja atrasos. No ano passado, a Caixa financiou 75,8 mil imóveis em todo o Paraná. O banco afirma que há mecanismos para evitar demoras, como o uso de um sistema que bloqueia empresas e CPFs de sócios com atrasos recorrentes.
Fonte: Gazeta do Povo

CONSELHO DO MP VETA TAC

O Conselho Superior do Ministério Público vetou acordo firmado entre a Promotoria de Justiça do Consumidor da capital paulista e o Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP) no qual se admitia a chamada “cláusula de tolerância” nos contratos de compra e venda de imóvel. Em decisão unânime (19/6), o CSMP considerou que o dispositivo é abusivo e ilegal e que desrespeita o Código de Defesa do Consumidor. Baseados nesse entendimento, os conselheiros decidiram não homologar Termo de Ajustamento de Conduta celebrado com o sindicato.

Pela cláusula de tolerância, as construtoras podem atrasar a entrega da obra em até 180 dias além do prazo prometido. Segundo a regra, a empresa não precisa apresentar nenhuma justificativa para a demora e fica livre de qualquer ônus pelo atraso.

Para os conselheiros do MP, a cláusula fere o equilíbrio contratual que deve reger a relação entre comprador e construtora, já que o consumidor não dispõe de benefício semelhante.

“Os contratos de promessa de compra e venda de imóveis não prevêem um prazo de tolerância para o pagamento das prestações assumidas pelo consumidor, após o término dos prazos estipulados para tanto, ficando os mesmos, ainda, e invariavelmente, sujeitos a multa, juros de mora e correção monetária, desde o primeiro dia de atraso”, afirma o parecer.

Na avaliação do Conselho, o correto seria a fixação de um único prazo, que já levasse em conta o concedido como tolerância.

Os procuradores também consideram que a norma contraria entendimento do STJ, segundo o qual o empresário deve comprovar ocorrência de caso fortuito ou de força maior para a ocorrência do atraso.

O CSMP levou em conta na decisão o fato de ainda existir processos que questionam na Justiça a cláusula de tolerância. “Encontrando-se estas oito ações civis públicas ainda em curso, nenhuma delas tendo sido ainda julgadas pela segunda instância, não se pode dar por perdida a batalha judicial, o que fatalmente ocorrerá se vier a ser homologado o TAC”.

Com a não homologação do TAC, o acordo relativo à aplicação de multas por atraso na obra também foi suspenso. O documento previa punição à construtora somente após o prazo de tolerância ter se esgotado. Nesse caso, a empresa deveria indenizar o comprador em 2% do valor pago até o momento do atraso, mais 0,5% por mês atrasado.

Indenização
Advogados que atuam na área de direitos do consumidor comemoraram a decisão do Conselho.

Considerando, por exemplo, um imóvel, comprado na planta, avaliado em R$ 200 mil e que tenha 30% (R$ 60 mil) de seu valor pago pelo cliente na fase de construção, a cláusula de moratória mensal no TAC seria de R$ 300 (0,5% sobre os R$ 60 mil pagos). Já levando em conta o valor total do imóvel (0,8% sobre R$ 200 mil), a indenização é de R$ 1,6 mil por mês de atraso.

Já Carlos Artur André Leite, conselheiro da Comissão de Habitação e Urbanismo da seccional paulista da OAB, recebeu a notícia da rejeição ao TAC com “espanto”.

Em sua avaliação, o TAC beneficiaria a maioria das pessoas que desejam ressarcimento sem litígio judicial. “Pode não ser a indenização desejada pelo consumidor, mas é um ponto de consenso” afirmou.

Ele disse que a suspensão do TAC gera “insegurança jurídica”, especialmente porque já existem acordos firmados até em outros estados que utilizaram os critérios do termo rejeitado.

“Os empreendedores ficam inseguros na hora de firmar um acordo com o MP, já que ele pode ser invalidado”, disse.

Em nota, o Secovi-SP lamentou a rejeição ao TAC, mas afirmou que continuará a recomendar aos seus associados as cláusulas do termo. A entidade disse que a cláusula de tolerância é aplicada há décadas no mercado e que, apesar da não homologação, ela é admitida pelo sistema legal.

Fonte: Consultor Jurídico